DPE 2026 logement F ou G : que faire avant l’échéance

4,8 millions de logements F ou G sont dans le viseur de la loi Climat et Résilience

J’ai discuté il y a quelques semaines avec un propriétaire bailleur lyonnais. Il loue un appartement des années 60, classé G, dans le 8e arrondissement. Sa réaction face au calendrier d’interdiction ? « J’attendrai de voir. » C’est exactement ce type d’attentisme qui me préoccupe, parce que le compteur tourne depuis 2023 – pas depuis 2028.

La loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a posé un calendrier clair et progressif d’interdiction de mise en location des logements énergivores. Résultat : environ 4,8 millions de logements classés F ou G sont concernés en France, soit 17% du parc résidentiel. Ce chiffre, issu des données gouvernementales, montre l’ampleur du travail de rénovation qui attend le pays.

Ces logements, souvent construits avant les premières réglementations thermiques, consomment deux à quatre fois plus d’énergie qu’un bien correctement isolé. Pour leurs occupants, cela signifie des factures de chauffage très élevées en hiver, une mauvaise isolation acoustique et thermique et une pollution carbone difficile à réduire. Pour les propriétaires bailleurs, c’est une obligation légale qui pèse dès aujourd’hui – et qui va s’intensifier dans les mois à venir.

Le calendrier d’interdiction : chaque année compte et 2028 approche vite pour les F

Ce tableau récapitule l’ensemble du calendrier issu de la loi Climat et Résilience. Chaque étape s’applique aux nouveaux contrats de location ET au renouvellement des baux existants – ce dernier point surprend souvent les propriétaires qui pensent être protégés par un locataire en place.

En regardant ce tableau, on voit clairement l’engrenage : chaque étape était connue à l’avance. Pourtant des milliers de propriétaires de logements F n’ont rien planifié à ce jour, à moins de deux ans de l’échéance 2028. Le piège le plus grave reste le renouvellement de bail : même un locataire fidèle depuis cinq ans, si son bail expire après le 1er janvier 2028 dans un logement F, le renouvellement sera bloqué par la loi. Pas de possibilité de le maintenir.

Gel des loyers, audit obligatoire : les sanctions qui frappent déjà les propriétaires de passoires

Deux contraintes jouent dès maintenant et concernent directement les propriétaires de biens F ou G.

Dans la même rubrique : Problème de chauffage dans votre maison : voici quelques signes qui ne trompent pas.

1. Le gel des loyers depuis le 24 août 2022. Pour tout logement classé F ou G, aucune révision du loyer n’est autorisée, même en appliquant l’IRL. En période d’inflation, cela revient à voir son rendement locatif perdre de la valeur chaque année. Un propriétaire qui loue 700€ par mois un appartement G depuis 2022 perçoit un loyer moins puissant en pouvoir d’achat, sans possibilité de le rattraper tant que la classe énergétique n’améliore pas. C’est une perte sèche.

2. L’obligation d’audit énergétique depuis le 1er avril 2023. Pour toute nouvelle mise en location d’un bien classé F ou G, le propriétaire doit remettre au locataire un audit énergétique complet – qui va bien au-delà du simple DPE. Ce document détaille les scénarios de rénovation avec chiffrage, les économies d’énergie attendues et les subventions possibles. Son coût varie de 500€ à 1 000€ selon la surface et les spécificités du logement.

• Manquer à cette obligation expose le propriétaire : le locataire peut invoquer un vice du consentement et poursuivre le bailleur.
• Le DPE reste obligatoire en parallèle – l’audit ne le remplace pas, il s’y ajoute.
• Ces deux obligations s’appliquent dès maintenant, sans attendre 2028 ou 2034.

MaPrimeRénov’ 2024-2026 : quel parcours choisir pour sortir du classement F ou G ?

Depuis le 1er janvier 2024, MaPrimeRénov’ se divise en deux parcours distincts. Le choix entre les deux détermine le montant des aides et les travaux qu’on peut financer.

MaPrimeRénov’ Parcours accompagné cible les rénovations globales. Il demande un gain d’au moins 2 classes énergétiques au DPE, l’appui obligatoire d’un Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR) pour diriger le chantier et des travaux confiés à des professionnels RGE. C’est le bon choix pour un propriétaire bailleur qui veut passer d’un logement G ou F à une classe E ou D avant 2028. Les subventions sont plus généreuses ici et on peut cumuler avec l’éco-PTZ.

MaPrimeRénov’ Parcours décarbonation permet des interventions isolées : isolation des combles, remplacement d’une chaudière fioul, installation d’une pompe à chaleur. Moins lourd administrativement, mais il ne garantit pas toujours un saut de classe suffisant pour sortir du classement F ou G. Isoler uniquement les combles d’un logement G peut le laisser en classe F après les travaux.

Voir également : Équiper son logement : les objets connectés malins du Prime Day 2026.

Rénover, vendre ou conserver : les 3 stratégies réelles face à un bien classé F ou G en 2026

Il n’existe pas de réponse unique – tout dépend du marché local, de l’état du bien et des ressources du propriétaire. Voici les trois options avec leurs critères réels.

Option 1 – Rénover

• Logique si le bien est en zone à forte demande (Paris, Lyon, Bordeaux, littoral breton) où les locataires cherchent activement.
• Logique si les travaux permettent d’atteindre au moins la classe E, idéalement D.
• Logique si MaPrimeRénov’ Parcours accompagné couvre une part importante du coût total.
• À calculer précisément : coût réel des travaux après déduction des aides vs gain de valeur attendu et loyers perçus sur 10 ans.

Option 2 – Vendre

• Les passoires thermiques perdent entre 5 et 15% de valeur selon le marché local et les données du gouvernement.
• Acceptable si les travaux coûteraient plus cher que la dépréciation, surtout pour les vieux immeubles en zone sans tension.
• Important : vendre un logement F ou G n’échappe pas au DPE ni à l’audit énergétique lors de la cession.

Option 3 – Conserver sans louer

• Possible pour une résidence secondaire ou un usage personnel.
• Mais la valeur reste plombée par le classement F ou G, ce qui complique la revente future.
• Et l’audit comme le DPE restent obligatoires au moment d’une cession ultérieure.

Mon avis de rédacteur : attendre 2027 pour rénover un F ou G, c’est la pire décision financière possible

Je le dis sans détour : les propriétaires qui repoussent leur décision à 2027 commettent une erreur de calcul. Pas une erreur d’ordre moral – une erreur financière concrète.

Avec 4,8 millions de logements F ou G à rénover avant 2028 ou 2034, les artisans RGE qualifiés vont manquer dès 2027. Les délais de chantier vont s’étirer, les devis vont monter. C’est inévitable. Et MaPrimeRénov’, aussi généreuse qu’elle soit en 2024, n’est pas une promesse permanente – les budgets publics bougent et les enveloppes diminuent.

Mais l’argument le plus tangible, c’est le gel des loyers. Depuis août 2022, chaque mois sans action sur un logement F ou G coûte de l’argent réel. Un propriétaire qui aurait pu augmenter son loyer de 3% par an avec l’IRL perd environ 25€ par mois sur un loyer de 800€ – soit 300€ par an, soit 1 200€ depuis août 2022. Et cette hémorragie continue.

Et 2026, c’est encore la bonne fenêtre : les artisans RGE sont disponibles, l’instruction MaPrimeRénov’ reste fluide et l’échéance 2028 laisse le temps de bien faire. Agir maintenant, c’est aussi protéger son patrimoine – un logement rénové se loue mieux, prend de la valeur et crée moins de conflits. La passoire de 2022 peut devenir un bien respectable de 2027 si la décision est prise dès aujourd’hui.