La profession reste mal connue des acquéreurs, qui la confondent volontiers avec celle de l’agent immobilier classique. La distinction tient pourtant en une phrase : l’agent défend les intérêts du vendeur qui l’a mandaté, le chasseur ne travaille que pour l’acheteur. Dans une aire urbaine tendue comme celle de Montpellier, où un bien correctement estimé peut recevoir dix offres en une semaine, cette différence de position change la nature même de la mission.
Un mandat de recherche encadré par la loi Hoguet
Le chasseur exerce une activité de transaction sur immeubles au sens de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. Il doit donc détenir une carte professionnelle « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, une garantie financière lorsqu’il manipule des fonds et une assurance de responsabilité civile professionnelle. Les prestataires qui proposent une chasse immobilière à Montpellier sans ces titres exercent illégalement, et le mandat signé avec eux se trouve fragilisé.
Le contrat prend la forme d’un mandat de recherche écrit, numéroté et inscrit sur un registre. Il précise le cahier des charges : secteur géographique, surface, budget maximal, typologie, critères éliminatoires. Il fixe sa durée, ses modalités de dénonciation et, surtout, le montant des honoraires ainsi que le fait générateur de leur exigibilité.
Quand les honoraires deviennent dus
Sur ce point, la règle est stricte : la rémunération n’est acquise qu’une fois l’opération effectivement conclue, c’est-à-dire à la signature de l’acte authentique chez le notaire, jamais à la signature du mandat ni au compromis. Un acompte réclamé en amont de la recherche est irrégulier. Les honoraires s’expriment le plus souvent en pourcentage du prix d’acquisition, avec un minimum forfaitaire, et se cumulent le cas échéant avec la commission de l’agence vendeur — un point à clarifier avant toute visite.
Le travail réel de sourcing
La valeur d’un chasseur se mesure à sa capacité à voir des biens que son client ne verrait pas. Ce travail combine plusieurs canaux :
- la veille quotidienne des annonces de particuliers, souvent mal photographiées et sous-référencées, mais retirées en quelques jours ;
- le réseau local : confrères, syndics, artisans, gestionnaires de copropriété, qui signalent les mises en vente avant publication ;
- le contact des études notariales, qui traitent successions et ventes de gré à gré sans passage par le marché ;
- l’approche directe de propriétaires sur des adresses ciblées, dans le respect des règles de prospection.
Vient ensuite la présélection, qui constitue l’essentiel du service rendu. Le chasseur écarte les dossiers viciés, vérifie l’exposition, la charge de copropriété, les servitudes, le règlement d’urbanisme applicable, l’état des parties communes. Il effectue les visites déléguées, filme, mesure, rapporte — et ne convie l’acquéreur que sur les biens qui méritent son déplacement. Sur la vallée du Lez, où Montferrier-sur-Lez, Prades-le-Lez et Saint-Clément-de-Rivière présentent des marchés étroits et des écarts de prix marqués d’une rue à l’autre, cette sélection évite beaucoup de temps perdu.
Ce que le chasseur ne fait pas
Il ne se substitue ni au notaire, ni au diagnostiqueur, ni au courtier en crédit, ni à l’architecte. Il n’estime pas un bien pour le compte d’un vendeur et ne saurait représenter les deux parties. Son accompagnement s’arrête aux abords de l’acte : rédaction de l’offre, négociation du prix et des conditions suspensives, assistance jusqu’au compromis, puis suivi des délais jusqu’à la réitération.
Trois configurations justifient ce recours : un marché tendu où la réactivité prime, un acquéreur éloigné qui ne peut visiter, une cible étroite dont les biens correspondants sortent rarement. Chez Alpaca Immobilier, ces trois cas de figure représentent la majorité des mandats de recherche signés, et nous constatons que la clarté du cahier des charges initial pèse davantage sur le résultat que la durée de la recherche. Alpaca Immobilier privilégie ainsi un cadrage long en amont plutôt qu’un volume de visites élevé.
Alpaca Immobilier, en pratique
Alpaca Immobilier
330 Allée des Vignes
34980 Montferrier-sur-Lez
Téléphone : 09 70 70 31 07
Courriel : contact@alpaca.immo
Site : alpaca.immo
Horaires d’ouverture : du lundi au vendredi, de 9 h à 12 h et de 14 h à 18 h ; le samedi, de 9 h à 12 h.
Communes desservies : Montferrier-sur-Lez, Saint-Clément-de-Rivière, Prades-le-Lez, Castelnau-le-Lez, Le Crès, Assas, Saint-Gély-du-Fesc, Combaillaux et Montpellier.
