La maison avec logis non conforme

Vous avez envie d’habiter une maison avec un petit logis au sous-sol pour vous aider à payer votre hypothèque?

Bienvenue dans la jungle.

D’abord, à la Ville de Gatineau, l’urbanisme et la taxation sont deux secteurs qui ne se parlent pas.

Alors, si vous avez vu qu’à la taxation, la maison que vous rêviez est inscrite en tant que propriété à 2 logements, ne prenez surtout pas pour acquis que le logis du sous-sol est conforme à l’urbanisme!

Je suppose qu’il y a des milliers de logements non conformes à Gatineau…sinon, des dizaines de milliers.

On me dit qu’à l’urbanisme, on ne fait pas d’enquête, à moins de recevoir une plainte.

Résumons: une maison avec logis au sous-sol, c’est un duplex qui peut devenir une unifamiliale, avec l’aide d’un délateur. En attendant, la Ville se fait de l’argent avec des taxes boostés aux stéroïdes grâce au logis illicite qui augmente artificiellement la valeur de la propriété.

2 petites questions.

Disons que vous achetez cette maison et que le lendemain de votre déménagement, vous recevez un avis de la Ville de Gatineau qui vous ordonne de rendre l’unifamiliale conforme en défaisant le logis.

Question 1: Quelle est la perte de valeur de votre maison?

Question 2: Quelle est la perte de bonheur d’avoir cette maison?

Dans les deux cas, la perte est incalculable.

L’évaluation d’un immeuble à revenus

Dans mon dernier billet qui portait sur l’évaluation d’une maison ou d’un condo, j’expliquais ce qu’était la technique de parité.

Le monde des plex (duplex, triplex…)

Pour un immeuble à revenus, c’est différent. Pour son évaluation, l’agent d’immeuble utilise la technique du revenu qui est basé sur son rendement économique.

D’abord, en tant qu’agent immobilier, je dois connaître les revenus nets. Pour se faire, je soustrais les dépenses aux revenus bruts.

Ensuite, j’identifie trois comparables (ou plus) du secteur, vendus récemment. Je divise leur prix de vente par leur revenu net annuel. J’obtiens un coefficient.

Un exemple

Disons qu’un triplex de Gatineau s’est vendu 180 000$ et les revenus nets sont de 18 000$:

180 000$ / 18 000$ = 10 (coefficient)

Je fais donc la moyenne de ces 3 coefficients provenant de mes comparables.

Disons que la moyenne est de 10. J’utiliserai ce coefficient pour obtenir mon prix de vente. Je prendrai donc les revenus nets que je multiplierai par mon coefficient moyen.

Encore un exemple

16 800$ (revenus) X 10 (coefficient) = 168 000$ qui est le prix de vente espéré. À celà, on ajoutera une moyenne de négociation des comparables vendus selon les statistiques de notre Chambre Immobilière.

Est-ce tout monsieur l’agent?

NON! Car, que fait-on de toutes les rénovations effectuées ces dernières années, dont le plancher de marbre de Carrare du triplex à l’étude?

J’vous l’dis pas. Y’a une limite à donner ses trucs de pros sur l’internet.

Pour une évaluation gratuite, appelez-moi au 819-246-1110 

Mon beau-frère vend sa maison!

Mon beau-frère sait tout et connait tout. Il est vraiment l’homme à tout faire et s’en vante tout l’temps!

Lui, sait très bien qu’un plancher flottant, c’est nono à installer, comme une toilette, un patio, un luminaire.

La joie de le faire soi-même, sans compter sur un soit disant « spécialiste ».

Mon beau-frère, c’est le gars à connaître si vous voulez un bon « breteux ».

Il ne se gêne pas pour dire que les électriciens, les couvreurs, les notaires, les plombiers, les agents d’immeubles et les avocats sont tous des voleurs et surfacturent leurs clients!

Je reviens de chez lui. On a pris une bière sur son patio tout croche. En ouvrant la porte de la salle de bain, je me suis mis les pieds dans l’eau, parce que la nouvelle toilette installée, coulait. J’avais rien vu, il faisait noir parce que le disjoncteur de la salle de bain avait sauté.

En revenant sur le patio « fait-maison », j’ai appris qu’il voulait vendre sa maison. Vendre lui-même, car c’est ben trop facile à vendre une maison! C’est comme une toilette, un patio, un luminaire!

Chacun son métier! Pour comprendre ça, certains sont prêts à en payer le prix!

Une visite libre à Gatineau

Un visite libre de Louis Sabourin

Dans la panoplie des services de marketing que l’agent immobilier peut offrir à ses clients vendeurs, il y a la visite libre.

Dans l’Outaouais, la visite libre a habituellement lieue le dimanche de 14h à 16h.

Bien que plusieurs peuvent critiquer le peu d’efficacité et le manque de sérieux des éventuels acheteurs (des voisins qui viennent « sentir »), ça peut, contre toutes attentes, mener à de belles surprises.

Par exemple, l’an dernier, j’organise une visite libre pour la maison de ma soeur. Je reçois des gens qui « passaient par là » et qui sont entrés par curiosité. 3 mois plus tard, ils étaient les heureux propriétaires du magnifique bungalow qui ne s’attendaient pas du tout à acheter un dimanche après-midi!

Ding dong…désolé, je dois y aller, car il y a des gens qui sonnent à la porte. J’ai oublié de vous dire:  je suis en visite libre à Gatineau!

Les Services de relogement Royal LePage

Plusieurs clients me demandent la question suivante:

Comme je suis employé(e) du gouvernement, fédéral ou provincial (ou militaire) et que je quitterai bientôt la région de Gatineau (transfert), est-ce que je peux te choisir comme agent d’immeuble, même si tu travailles chez Remax?

La réponse est oui. Les Services de relogements (relocations services) vous offre la possibilité de choisir l’agent immobilier de votre choix.

J’ai l’expérience d’avoir eu plusieurs clients, tant acheteurs que vendeurs qui se sont établis ou qui ont quittés l’Outaouais.

Alors, si vous avez des questions à ce sujet, appelez-moi au 819-246-1110 et je vous aiderai à vendre ou à acheter votre propriété!

Le Home Staging à la Facture

Il y a 2 ans, j’ai écrit un billet sur le Home Staging qui a fait pas mal de bruit. J’y dénonçais les gourous et les grandes vérités de cette religion…

Loin de moi l’idée de dénoncer le Home Staging. C’est plutôt l’enrobage qui me dérange: les vedettes, les émissions qui répètent constamment les mêmes idées, les statistiques inventées…

J’ai été content de voir que l’émission La Facture de Radio-Canada s’est penchée sur la question en remettant justement en questions quelques vérités incontestables de cette mode passagère.

On s’est surtout penché sur les statistiques démontrant que le Home staging augmenterait le prix de vente des maisons.

Le reportage en a établit les faits.

À voir et à revoir.

Les fonctionnaires en Outaouais

Je sais que plusieurs d’entre vous êtes ici après un transfert à Ottawa comme fonctionnaire fédéral. Vous préférez habiter à Gatineau ou ailleurs en Outaouais…et vous avez bien raison. Il y a de beaux quartiers dans notre région! Il ya aussi beaucoup d’espaces verts, sans oublier le Parc de la Gatineau!

Si vous devez venir habiter ici, il y a 2 actions importantes à faire maintenant: d’abord visiter Tourisme Outaouais, puis appeler un agent immobilier qui est de la région et qui connait l’Outaouais par coeur: MOI!

Après le temps des fêtes, le temps de se séparer

Comme à chaque année, il y a un phénomène qui se produit à la mi-janvier de chaque année: les agents immobiliers reçoivent des appels de gens qui se séparent. Pour ne pas briser le coeur de leurs enfants, les parents s’entendent pour passer leur dernier Noël en famille.

Souvent ces gens sont sous le choc et prennent des décisions précipités. Ils visitent très peu de maisons ou de condos avant de faire leur choix.

Si vous êtes dans cette situation malheureuse, je vous suggère de demander de l’aide de votre agent immobilier pour la recherche de propriétés selon vos critères.

Le coeur n’est pas à la fête et c’est compréhensible. N’empêche qu’il est primordial de songer à plusieurs facteurs qui devront être pris en compte avant le début des visites:

• la proximité avec l’autre parent;
• la proximité de l’école ou de la garderie;
• les transports en communs (souvent, la séparation veut aussi dire: la voiture à l’autre);
• les coûts des meubles et électros (un couple n’a pas nécessairement 2 frigos, 2 fours…).

N’hésitez pas à m’appeler ou à m’écrire, même si vous n’êtes pas de ma région. Il me fera plaisir de vous offrir d’autres conseils.

Au Québec, la tête hors de l’eau!

Selon des prévisions de la Caisse Desjardins, le Québec évitera de peu la récession, qui est techniquement, 2 trimestres de suite dans le rouge. C’est dire que la crise sera moins forte ici qu’aux États-Unis (merci, on l’avait deviné!) et qu’en Ontario. Les constructeurs de voitures américaines ont la vie dure par les temps qui courent et c’est une tuile de plus pour nos voisins ontariens.

Cette étude publiée hier nous apprend que le Québec ne peut pas être insensible et intouchable face à la débâcle générale.

Pendant ce temps, les magasins sont bondés. Comme le disait Gérald Filion, à l’émission de Christiane Charette, le Québec semble vivre dans un microclimat. J’ai bien aimé l’expression. J’aurais traduit cette inconscience collective devant l’adversité: Le village d’Asterix.

Une chose est sûre…ou presque: l’Outaouais peut compter sur les jobs du gouvernement fédéral et du secteur des services. On s’en sortira, selon moi, encore mieux que la moyenne québécoise!

Le salon de l’immobilier et de la copropriété

Du 7 au 9 novembre prochain aura lieu un salon tout à fait spécial. C’est un « événement qui inclut toute la question relative au secteur immobilier résidentiel ». C’est en somme une occasion en or pour vous outiller avant d’acheter une propriété, soit pour y habiter ou pour y investir.

C’est un rendez vous au Palais des Congrès de Montréal. Avant de visiter le salon, passez par le site web!