L’évaluation d’un immeuble à revenus

Dans mon dernier billet qui portait sur l’évaluation d’une maison ou d’un condo, j’expliquais ce qu’était la technique de parité.

Le monde des plex (duplex, triplex…)

Pour un immeuble à revenus, c’est différent. Pour son évaluation, l’agent d’immeuble utilise la technique du revenu qui est basé sur son rendement économique.

D’abord, en tant qu’agent immobilier, je dois connaître les revenus nets. Pour se faire, je soustrais les dépenses aux revenus bruts.

Ensuite, j’identifie trois comparables (ou plus) du secteur, vendus récemment. Je divise leur prix de vente par leur revenu net annuel. J’obtiens un coefficient.

Un exemple

Disons qu’un triplex de Gatineau s’est vendu 180 000$ et les revenus nets sont de 18 000$:

180 000$ / 18 000$ = 10 (coefficient)

Je fais donc la moyenne de ces 3 coefficients provenant de mes comparables.

Disons que la moyenne est de 10. J’utiliserai ce coefficient pour obtenir mon prix de vente. Je prendrai donc les revenus nets que je multiplierai par mon coefficient moyen.

Encore un exemple

16 800$ (revenus) X 10 (coefficient) = 168 000$ qui est le prix de vente espéré. À celà, on ajoutera une moyenne de négociation des comparables vendus selon les statistiques de notre Chambre Immobilière.

Est-ce tout monsieur l’agent?

NON! Car, que fait-on de toutes les rénovations effectuées ces dernières années, dont le plancher de marbre de Carrare du triplex à l’étude?

J’vous l’dis pas. Y’a une limite à donner ses trucs de pros sur l’internet.

Pour une évaluation gratuite, appelez-moi au 819-246-1110 

L’évaluation d’une maison pour l’acheteur

Au premier coup d’oeil, évaluer une maison ou un condo semble assez simple. La méthode utilisée par l’agent ou le courtier immobilier s’appelle la technique de parité et consiste à choisir 3 comparables vendus. Ces comparables sont des propriétés similaires, idéalement du même secteur.

Ça c’est en théorie.

Mais en pratique, l’exercice peut devenir un vrai casse-tête!  Les difficultés peuvent être multiples:

• Il n’y a pas de comparables vendus dans le secteur;
• Architecture unique, évaluation subjective du coût d’une originalité;
• Quels sont les vrais valeurs d’une cuisine entièrement rénovée, de la moitié des fenêtres, d’une véranda, d’une piscine creusée qui prend de l’âge, d’un foyer au gaz, d’une isolation supérieure, des murs repeints, etc?

Et s’il fallait se placer dans la peau de l’acheteur?

Pour lui, la valeur qu’il donne à une maison lors d’une visite est déterminée par ses connaissances-compétences et par ses émotions.

C’est dans la tête

Ses expériences de visites lui a permis d’aiguiser sa compétence et de mieux comprendre certains aspects et critères liés à la valeur (grandeur, secteur, matériaux).

C’est le coeur

De plus, pour l’acheteur, l’aspect affectif  face à certaines particularités d’une maison peuvent gonfler artificiellement la valeur de la propriété visitée.

Par exemple, l’acheteur qui, enfant, avait une piscine creusée ou une cabane dans un arbre, peut surestimer leur importance et leur valeur. Et inversement, des chambres à coucher inégales peuvent éveiller des souvenirs d’enfance pas toujours heureuses en rappelant à l’acheteur qu’enfant, il avait une chambre à coucher plus petite que ses frères et soeurs.

Décidément l’évaluation n’est pas une science exacte. Car si 2+2 font 4, une maison n’a pas la même valeur aux yeux du vendeur et de l’acheteur.

Et l’agent immobilier a un défi de taille: établir de façon professionnelle un prix de vente, tout en sachant qu’il peut facilement blesser ou insulter le futur vendeur.

L’agent immobilier (trop) efficace!

Pour vous faire rire, je partage avec vous cette vidéo qui vient d’une émission anglaise:  The Peter Serafinowicz Show.

C’est l’histoire d’un agent qui utilise une technique peu orthodoxe pour faire une vente. L’originalité tient de la performance des acteurs et de la double personnalité de l’agent immobilier qui sont contrastantes: l’agent immobilier dynamique, de bonne humeur et efféminé vs le gars violent, imposant et qui n’entend pas à rire.

Selon les commentaires sur YouTube: « Did I axks you? » est une façon de parler que se donnent les délinquants violents de Londres.
À voir et à revoir et surtout; à prendre au 1er degré!

Un arbre pour votre nouvelle maison!

Courtier vert

Comme je vous l’annonçais le 19 mai dernier, je suis membre du regroupement Courtier Vert.

Les actions écologiquement responsables que je pose dans ma vie personnelle et professionnelle sont d’ailleurs énumérées sur ma page d’accueil de mon site internet.

Un arbre pour chaque acheteur!

C’est demain, au bureau de Remax à Gatineau, qu’aura lieu, entre 11h et 15h, la cueillette d’arbres destinée à chacun des acheteurs des agents immobiliers membres de Courtier Vert, comme moi!

Ils pourront planter fièrement  leur arbre devant leur nouvelle demeure et faire du même coup, un geste simple, mais efficace pour le mieux être de la planète!

Mon beau-frère vend sa maison!

Mon beau-frère sait tout et connait tout. Il est vraiment l’homme à tout faire et s’en vante tout l’temps!

Lui, sait très bien qu’un plancher flottant, c’est nono à installer, comme une toilette, un patio, un luminaire.

La joie de le faire soi-même, sans compter sur un soit disant « spécialiste ».

Mon beau-frère, c’est le gars à connaître si vous voulez un bon « breteux ».

Il ne se gêne pas pour dire que les électriciens, les couvreurs, les notaires, les plombiers, les agents d’immeubles et les avocats sont tous des voleurs et surfacturent leurs clients!

Je reviens de chez lui. On a pris une bière sur son patio tout croche. En ouvrant la porte de la salle de bain, je me suis mis les pieds dans l’eau, parce que la nouvelle toilette installée, coulait. J’avais rien vu, il faisait noir parce que le disjoncteur de la salle de bain avait sauté.

En revenant sur le patio « fait-maison », j’ai appris qu’il voulait vendre sa maison. Vendre lui-même, car c’est ben trop facile à vendre une maison! C’est comme une toilette, un patio, un luminaire!

Chacun son métier! Pour comprendre ça, certains sont prêts à en payer le prix!

Juillet : un mois record pour l’immobilier!

Pour ceux d’entre vous qui aviez mis vos lunettes noires, changez-les pour des lunettes roses!

Tout va très bien dans l’immobilier! C’est même la première fois en 50 ans qu’en juillet, plus de 50 000 maisons se sont vendues en juillet au Canada.

Mon analyse?

La crise et le temps maussade ont ralentit l’ardeur des acheteurs. Les consommateurs en général avaient le pied sur le frein.

Mais un moment donné, pour une raison ou une autre, il faut s’acheter une maison.

Et comme:

• Les nouvelles économiques sont bonnes;
• Les taux d’intérêts sont très bas;
• Le beau temps est enfin au rendez-vous…

Les gens achètent et vendent leur maison en Outaouais comme ailleur au pays.

Seul problème à cela: j’ai dû écourter mes vacances.

Prenez soin de votre image!

Un vieux sage m’a déjà dit qu’au travail, il vaut mieux ne pas attendre les promotions, les augmentations salariales, ni même les mots d’encouragements.

Les petites tapes dans le dos, tu te les donnes toi-même!

Je vous ai déjà parlé des dangers des sites internet spécialisés qui permettent aux internautes de donner leur note et leur avis sur un médecin, un prof.

À l’époque, je ne savais pas qu’un site du même type, quoique généraliste, existait au Québec: Mon avis.ca

Je n’avais pas non plus prévu que la manipulation pouvait venir de n’importe quel bord!

Un exemple? DuProprio.com

La dernière note donnée à l’entreprise est de la part de Bassoburo* (employé de DuProprio.com) qui ne se gêne nullement à coller un beau 5 étoiles à son employeur (il faut ce qu’il faut!) en prétextant qu’il ne se cache pas comme tous ceux qui ont donnés de mauvaises notes!

*En fait, son vrai nom est Sébastien Morin. Vous pouvez d’ailleurs lire son blogue d’un seul article à l’adresse suivante: bassoburo.com. Le plus intéressant, c’est la page À propos où l’on apprend qu’il est Directeur artistique et Directeur Marketing Interactif de la compagnie : des postes que l’on associe plus au Cirque du Soleil que du domaine de l’immobilier!

Les raisons de vendre sa maison

Si je vous disais qu’avant de faire une promesse d’achat, la moitié des mes clients me demandent la raison de la vente de la maison?

Je suis toujours étonné de la question et ma réponse est toujours la même: Si la maison vous intéresse, à quoi ça vous sert de savoir si les vendeurs se séparent, déménagent dans un condo, ou dans une plus grande maison parce que les enfants sont grands?

Vous n’avez pas plus de marge de négociation si vous savez qu’ils ont eu un emploi ailleurs ou qu’ils se sentent trop loin du centre-ville!

Suicide et mort violente

Par contre, s’il y a eu un suicide ou une mort violente dans la maison, l’agent immobilier a l’obligation déontologique de le déclarer.

Ce qui est étonnant, c’est que si vous achetez une maison au privé, sachez que le vendeur n’est pas tenu de faire cette même divulgation.

Raison de plus de faire affaire avec un agent immobilier!

*De retour dans une semaine: La raison? vacances

La mort

Quoi de plus agéable que de chercher pour un jeune couple, sa toute première maison. Quoi de plus normal?  Tout le monde est content.

C’est ce que l’agent d’immeuble que je suis, préfère. C’est excitant, c’est joyeux. C’est aussi l’image que les gens se font de notre quotidien.

Mais parfois, la mort est l’évènement déclencheur de notre travail. Les successeurs nous appellent parce qu’il faut vendre la maison d’un être cher.

Des parents disparus et une maison remplie d’objets, d’odeurs et de souvenirs qui rappellent leur présence.

L’agent immobilier est un professionnel qui saura conseiller, guider des gens enduillés qui n’ont pas nécessairement le goût de se départir d’un endroit chargé de sens et d’émotions.

Agent immobilier Gatineau

Si vous faites une recherche sur l’internet, pour un agent immobilier Gatineau, vous me verrez à la 1re, 2e ou en 3e position sur Google pour mon site.

Et si vous allez sur Yahoo.ca, j’y serai en 1re place! Même que mon blogue est en 2e et 3e place!

Mais comment expliquer que Le blogue immobilier perd des plumes dans le positionnement de l’engin de recherche Bing de Microsoft?

Mauvaise nouvelle pour moi: Yahoo et Microsoft sont partenaires et adopteront Bing comme engin de recherche pour les deux entreprises concurrentes à Google; l’indétrônable.

De toute façon, l’important n’est pas la place que l’on occupe, mais le sentiment du travail bien fait…qu’importe ce que l’on fait.